2023自学考试00169房产法复习提纲（2）
涉外房产关系是指具备涉外原因的房产关系。涉外房产关系是比较复杂的问题。在立沾、执法丁作中需要坚持以下原则：
维护国家主权原则。房产是要紧的生活和生产资料，也是拓展对外经济技术交流与合作所不町缺少的物质条件。在处置涉外房产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在第一。
平等互利原则。平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的．在经济亡应付双方行利：
3)统一管理原则：房产的开发和建发，要有一套具体而明确的管理规范。就土地而言，城镇国有土地为国家所有。由各级人民政府统一管理。统一管理，有益于国家法律、政策的贯彻落实，有益于经济、文化建设的协调进步，达成经济效益、社会效益和生态效益的有机结合和统一。
2涉外产品房地产的预售。依据国家有关规定，产品房的顶售，需要向当地市、县房产管理部门申请，经批准发给《产品房销售许可证》后方可进行；不然，当事人之间所签订的预售合同无效；需要向境外销售产品房子的，需要向当地政府房产管理部门巾请，经批准发给《产品房外销许可证》后方可进行。预售的，需要同时申请领取《产品房顶售许可证》；除此之外，共有房地产的预售，需要有共有人的书面协议。房地产经营者领到房子建筑竣工证后，应准时书面公告预购人．并向当地人民政府房地产管理机关申请办理房地产权转移登记手续。
涉外产品房地产的内、外销售。内销是指向国内销售，其购买者为国内的各类单位或公民个人。外销丛指向境外销售。其购买者为外国或港澳台的企业、具他组织或个人。在对产品房地产的内、外销问题上应该注意：实行内、外销审批规范，批准内销的，不准擅自外销，如要外销，须经重新审批，并补交增值税；合理确定内、外销比率。
房子所有权与土地用权期限的统一。国内现行立法确定的原则是“房地一致”，即土地用权期限届满，原房子免费收归国有，但可以申请续期。
3房产纠纷是指当事人因有关房产的权益而引起的争议。类型包含：
民事性质的房产纠纷。这是指作为平等主体的公民、法人、其他组织之间的房产纠纷。比如．土地权屈、房子交易、相邻关系等纠纷。
行政性质的房产纠纷-这是指政府、政府下属房产行政主管部门及其他行政机关在行政管理职权过程中与行政相对人即被管理对象之间发生的纠纷。比如，对行政机关作出的关于确认土地、荒地的所有权或者用权的决定不服，对房产主管邪门的行政处罚不服等等。均属行政性质的纠纷。
4方法与标准：公民、法人或者其他组织觉得行政机关的具体行政行为侵犯其已经获得的上地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。依据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征收土地的决定，省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿臧、森林、山岭、草原、荒地、濉涂、海域等自然资源的所有权或者用权的行政复议决定为最后裁决。
5大概违反房产管理法律、法规的主体包含：
与房产事情有关的公民、法人和其他组织。比如，农村村民非法占用土地修建住宅，房产开发企业擅自出售房产开发项目，此时，该村民、该企业即构成违法主体。
房产行政主管部门。比如，非法批准占用土地、乱收费。与员工玩忽职守、滥用职权等，此时房产主管部门及其员工即构成违法主体。
其他违法主体。比如，房产主管邪门以外的其他行政机关以出叫人的身份出让国有土地用权，某公民妨碍土地主管部门的员工依法实行职务，此时某行政机关、某公民即构成违法主体。
6土地用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力将土地用权进行分配或调整；
土地用权划拔是一种免费的行为，土地用户获得用权不需要支付地价，但这外不等于用户不需支付任何成本；
土地用权可以是有期限的．也可以是无期限的；
划拨的土地用权．不能出售、出租、抵押。
7国内房产权屈登记具备以下功能：
产权确认功能；是房产权属登记具备的确认房产的权属状况．赋予房地产地产权的法律效力，打造权利人对房产的法律支配关系的功能。
公示功能。足将房产权利的事实向社会公开用以标示房产流转的功能。
管理功能。是指房产登汜所具备的推行国家管理意图的功能；
8土地用户没有办理土地用权抵押登记手续将土地用权进行抵押的．应当认定抵押权没生效。
土地用户没有办理上地用权抵押登记手续将土地用权抵押后，又与别人就同一土地处用权签订抵押合同。并办理了抵押登记手续的，应当认定两个抵押合同均有效。抵押人给前一合同的当事人导致损失的，应当承担相应的民书责仟。
以划拨方法获得的国有土地用权为标的物签订的抵押合同。一般应当认定为无效，但在一审诉讼期间依法补办出让手续的，可以认定合同有效。
